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會員風采

楊國賢:從資質到資信——物業管理的創新和蛻變

作者:楊國賢發布時間:2017-12-29

/楊國賢(廣東省物業管理行業協會執行會長、廣東華信物業管理有限公司董事長)

2017年的物業管理走過了一段過山車般的發展歷程。先是112日,國務院發布《關于第三批取消中央指定地方實施行政許可事項的決定》,取消了物業服務企業二級及以下資質認定。96日,國務院召開常務會議,再次取消物業服務企業一級資質核定行政許可事項。至此,實施了13年的《物業服務企業資質管理辦法》退出了歷史舞臺。一時間,行業上下“無所適從”——政府的這一只扶持行業發展的“手”抽回去了,市場的“手”在哪里呢?

前不久召開的黨的十九大會議給出了明確的指引。

黨的十九大報告提出,創新是引領發展的第一動力,是建設現代化經濟體系的戰略支撐,并在報告中50余次強調創新。而在早前的十八屆五中全會上,就提出了“創新、協調、綠色、開放、共享”五大發展理念,創新被列在首位。

那么,“無資質”時代的物業管理該如何創新發展呢?


企業資信管理的廣東模式


2016年,筆者擔任廣東省物業管理行業協會當值執行會長,配合廣東省住房和城鄉建設廳等政府部門,組織行業協會力量,全力開展了廣東省物業服務企業資信管理辦法的貫徹落實。

當年5月,廣東建設信息網、廣東省物業管理行業協會網站和微信公眾號同時公布《廣東省物業服務企業資信管理暫行辦法》,引起整個行業的強烈關注。依據該辦法的規定,廣東省將采取有別于政府部門行政許可的企業資信等級認定方式作為市場準入的參考依據,對物業服務企業實施行業自律管理。此前一天,《廣東省物業服務企業資信管理暫行辦法》(以下簡稱“辦法”)經廣東省物業管理行業協會第四屆第五次常務理事會會議審議通過。該辦法在其第一條中就明確,制定該辦法目的在于加強對物業管理活動的行業自律管理,規范物業管理市場秩序,提高物業管理服務水平。

廣東省的這一辦法出臺后,各地政府主管部門和行業協會紛紛前來交流學習,業內的知名媒體也派出記者深入廣東采訪。后來,業界對辦法總結了三個方面的工作創新和亮點:

第一,對申請物業服務企業資信等級認定的條件和流程進行優化。

具體來說,就是將管理物業類型合并為兩大類:住宅(含多層、高層、獨立式)和非住宅(含辦公樓、工業廠房及其他物業),把獨立式住宅列入住宅類型,放寬了資信二級、三級物業服務企業對獨立式住宅的管理面積限制。

第二,申請二級資信的物業服務企業必須創建并在管物業項目應至少取得一項“全國物業管理示范項目”稱號或“廣東省物業管理示范項目”稱號,或至少取得兩項“市物業管理示范項目”稱號。

這樣做的目的在于,通過創建示范項目,一是鍛練了物業服務企業的管理人員隊伍,使物業管理從業人員明確物業管理的內容、流程;二是完善物業服務企業內部管理制度;三是整治項目的整體環境;四是對設備設施進行嚴格細致的檢查、清洗、測試和調整,確保設備設施處在良好工作狀態,最終結果是提高服務質量,提升了業戶滿意度。

第三,將“近兩年內受到政府行政主管部門通報批評或行政處罰、廣東省物業管理行業協會通報批評”列入企業檔案。

依法對違規企業的約束和懲戒,可以提高對物業服務企業的監督指導,能夠及時糾正企業不正當競爭和失信等不良行為,可以減少企業不負責任甚至有違社會責任的行為,有利于行業誠信自律制度的建設。


事前監管改為事中事后監管的思考


2017年9月,國務院總理李克強在主持召開國務院常務會議時指出,要使營商環境更加公平公正,創新事中事后監管,取消審批、改為備案或實行告知承諾制后,完善信用評級、信息公示抽查等措施,推進綜合監管,促進部門間業務協同,更大便利群眾和企業辦事創業。

李克強總理的講話深刻揭示出了改革的目的和方向??梢哉f,行政審批制度改革是發揮市場配置資源決定性作用的關鍵環節。

作為改革開放的前沿,廣東省先行先試,率先開展了行政審批制度改革。比如,暫停物業服務企業二級以下資質行政許可,將行業自律工作交由省物協承接,考慮到的不僅涉及行政審批事項的取消和下放,還涉及物業服務企業后續監管工作的加強,在相關文件出臺方案之前,廣東省住房和城鄉建設廳給予充分的前期論證,并考慮到改革轉移可能帶來的各種關系變化,預先制定應對措施,防止因個別環節配套措施不完善而影響整體改革進程。通過配套文件和政策支持,加強了廣東省物業管理行業協會公信力的建設和提高執行行業自律的能力,加快廣東省物業服務企業誠信體系的建立,有利于打造互通共享的企業信用信息平臺,努力營造政府、社會公眾、行業組織等各方共同參與監管的框架。

在資信管理暫行辦法制定過程中,廣東省住房和城鄉建設廳給予了全程的業務指導,建立了簡政放權、轉變職能的有力推進機制,給企業松綁,為創業提供便利,營造公平競爭環境。從事前監管改為事中事后監管,其中的考量和邏輯脈絡是十分清晰的。

一方面,行業自律管理是內因,資信認定和政府監督是外因,外因要通過內因才能夠起作用。換句話說,企業不能被動接受資信認定和政府監管,而要自覺執行,培養行業自律的自覺性,同時要企業認清自律與誠信的關系,誠信是物業管理行業發展的根本,物業服務企業應誠實信用地擔負起服務業主、維護業主利益的職責。雖然物業服務企業在運營過程中勢必追求自身利益最大化,但不能以犧牲業主利益為代價。這就要求物業管理從業人員及物業服務企業嚴格恪守誠信原則。

另一方面,事中事后監管的難點在于,要繼續建立和完善自律管理制度。具體來說,就是要發揮行業協會對企業及從業人員的自律性監管責任,建立起有效的行業自律機制和配置文件,包括決策機制、監管方式、評價體系、懲戒手段等,配合資信管理暫行辦法展開,對違反行規的企業啟動懲戒程序,以樹立行業的整體形象。通過誠信評價,培養出一大批誠實守信的品牌企業,營造“有信者榮、失信者恥、無信者憂”的行業氛圍,引導企業誠信自律,兌現承諾,為廣大業主指供良好的服務,促進物業管理行業的健康、有序發展。讓全社會真正了解物業管理行業對建設和諧社會的巨大作用和貢獻。


創新永無止境


2014年,國務院提出去行政化審批的要求。作為先行先試改革試點,國務院要求廣東省盡快施行。201568日,廣東省住建廳頒布《廣東省住房和城鄉建設廳關于暫停受理部分企業資質核準事項的通知》,宣布暫停受理二級及以下物業服務企業資質審批。75日,廣東省住房和城鄉建設廳下發《關于落實物業服務企業資質管理改革、加強行業自律的通知》,決定自201568日起,全面停止廣東省物業服務企業二級、三級、暫定三級(以下簡稱為“二級及以下”)資質審批工作,同時,請廣東省物業管理行業協會會同全省各地協會,結合行業管理工作需要,盡快制訂廣東省物業服務企業自律管理的相關辦法。這無疑是一個宏大的背景,物業管理的資信管理改革作為其中的一小部分被裹挾在創新發展的時代大潮之中。

令筆者記憶猶新的是,20163月,為加快推動《廣東省物業服務企業自律管理辦法》的起草和報批備案工作,廣東省物業管理行業協會成立了“廣東省物業服務企業自律管理辦法起草小組”和“廣東省物業管理行業自律管理課題研究專家組”,吸納了一大批行業內的資深專業人士,緊張地開展了相關工作。特別是為了保證辦法的嚴謹性,專家組對廣東省物業管理行業自律管理制度體系的文件組成及其邏輯結構和制度實施的相關原則等問題進行了深入的討論,完成行業自律制度體系的總體構建,在此基礎上,才開始草擬辦法及相關配套文件。

創新永無止境。廣東省物業管理行業協會出臺資信管理辦法是在2016年,其時并未取消物業服務企業一級資質的行政許可。因而,在制定辦法的過程中未能考慮這一因素?,F在看來,需要對這一制度進行重新調整。

即便是在今天看來,廣東省物協出臺資信管理辦法的舉措,開行業創新先河,其意義和價值不容置疑。

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