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法律規章

廣州市物業管理條例

作者:發布時間:2020-12-09

廣州市第十五屆人民代表大會常務委員會公告(第66號)


廣州市第十五屆人民代表大會常務委員會第四十二次會議于20201028日通過的《廣州市物業管理條例》,業經廣東省第十三屆人民代表大會常務委員會第二十六次會議于20201127日批準,現予公布,自202111日起施行。

廣州市人民代表大會常務委員會

2020年128



廣東省人民代表大會常務委員會關于批準《廣州市物業管理條例》的決定

20201127日廣東省第十三屆人民代表大會常務委員會第二十六次會議通過)


廣東省第十三屆人民代表大會常務委員會第二十六次會議審查了廣州市人民代表大會常務委員會報請批準的《廣州市物業管理條例》,該條例與憲法、法律、行政法規和本省的地方性法規不抵觸,決定予以批準,由廣州市人民代表大會常務委員會公布施行。


廣州市物業管理條例


20201028日廣州市第十五屆人民代表大會常務委員會第四十二次會議通過20201127日廣東省第十三屆人民代表大會常務委員會第二十六次會議批準)


第一章 總則


第一條 為了規范本市物業管理活動,維護業主、物業使用人和物業服務人的合法權益,營造安全、舒適、文明、和諧的居住和工作環境,構建共建共治共享的社會治理格局,根據相關法律、法規,結合本市實際,制定本條例。

第二條 本條例適用于本市行政區域內物業管理活動及其監督管理。

本條例所稱物業管理,是指業主通過自行管理或者選聘物業服務人的形式,對物業服務區域內的建筑物、構筑物及其配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護環境衛生和相關秩序的活動。

第三條 市、區人民政府應當加強對物業管理活動監督管理工作的領導和組織,將物業管理納入社會治理體系,建立聯席會議制度,統籌解決物業管理重大問題。

區人民政府應當為鎮人民政府、街道辦事處配備物業管理的專職工作人員,落實工作經費。

第四條 市房屋行政主管部門組織實施本條例,負責本市行政區域內物業管理活動的監督管理工作,具體履行下列職責:

(一)制定本市物業管理相關政策并組織實施;

(二)建立本市物業管理信用制度;

(三)建立、維護本市物業管理信息平臺;

(四)負責本市維修資金的監督管理工作;

(五)制定管理規約、業主大會議事規則、物業服務合同等示范文本;

(六)組織開展物業管理相關法律、法規的宣傳和培訓;

(七)指導和監督區房屋行政主管部門開展物業管理活動的監督管理工作;

(八)指導和監督本市物業服務行業協會開展行業自律和服務工作;

(九)法律、法規等規定的其他職責。

第五條 區房屋行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作,具體履行下列職責:

(一)負責依法劃定、調整物業服務區域;

(二)監督管理前期物業服務招標投標、物業承接查驗、維修資金使用等物業管理活動;

(三)建立和完善業主決策電子投票系統數據庫;

(四)依法開展物業管理行政執法工作;

(五)指導鎮人民政府、街道辦事處和居民委員會開展物業管理相關工作;

(六)組織開展本行政區域內物業管理相關法律、法規的宣傳和培訓;

(七)法律、法規等規定的其他職責。

第六條 土地、規劃、財政、市場監督管理、應急管理、公安、消防、價格、交通、水務、城市管理綜合執法、生態環境、衛生健康等相關行政管理部門應當按照各自職責,做好物業管理活動的監督管理工作。

第七條 鎮人民政府、街道辦事處和居民委員會應當依法指導和協助業主召開業主大會會議、選舉業主委員會,監督業主大會、業主委員會依法履行職責,協調處理物業管理糾紛。

鎮人民政府、街道辦事處應當將物業管理納入社區治理工作,根據需要建立物業管理聯席會議制度,加強對物業管理活動的指導、協助和監督。

居民委員會應當建立業主、業主委員會和物業服務人協調機制,協助鎮人民政府、街道辦事處指導和監督社區內物業管理活動。

鎮、街道、社區黨組織應當加強對物業服務區域基層黨組織的指導,支持業主、業主大會、業主委員會、物業管理委員會、物業服務人依法開展物業管理活動。

第八條 物業服務行業協會應當在房屋行政主管部門的指導和監督下,維護物業服務人的合法權益,采取下列措施促進行業規范、持續、健康發展,提升物業服務水平:

(一)依法加強行業自律,建立健全物業服務人及其從業人員的自律和誠信管理制度;

(二)制定物業服務標準和物業服務費市場參考價等;

(三)調解物業服務糾紛,維護公平競爭的市場秩序;

(四)推行智慧物業服務,倡導物業服務人采用新技術、新方法推動資源節約和環境保護,提升物業服務水平;

(五)組織開展物業管理相關法律法規、物業服務標準、專業服務等行業培訓,提升物業服務人及其從業人員的服務水平;

(六)對物業服務人及其從業人員的服務質量和行為進行監督,發現有違法行為的,應當向相關行政管理部門報告。

第九條 房屋行政主管部門、鎮人民政府、街道辦事處、居民委員會、行業協會等有關單位應當完善物業管理糾紛處理機制,鼓勵通過和解、調解、仲裁、訴訟等途徑解決物業管理糾紛,促進和諧社區建設。

第十條 建設單位、物業服務人、業主大會、業主委員會、物業管理委員會以及鎮人民政府、街道辦事處和居民委員會按照本條例規定需要向業主公開信息的,應當采取書面通知、在物業服務區域內顯著位置公布或者按照管理規約、業主大會議事規則約定的其他方式公開信息。


第二章 物業服務區域


第十一條 劃定物業服務區域應當遵循規劃在先、自然分割、功能完善、便民利民的原則,結合物業的共用設施設備、建筑物規模、社區治理等因素,具體按照以下規定劃定:

(一)建設用地規劃許可證或者土地使用權證確定的紅線圖范圍一般劃定為一個物業服務區域,但紅線圖范圍內的城鎮公共道路、城鎮公共綠地、城鎮河道等不得劃入物業服務區域;

(二)已投入使用的物業,共用設施設備能夠分割、獨立使用的,可以劃定為不同的物業服務區域;

(三)已投入使用的毗鄰物業,規模較小的,依法經各自的業主大會同意后,可以劃定為一個物業服務區域。

第十二條 新開發建設項目的土地使用權劃撥、出讓前,土地行政管理部門應當在征求房屋行政主管部門的意見后確定物業服務區域。物業服務區域應當納入區域規劃綜合實施方案、土地出讓合同或者劃撥文件。

新建物業出售時,建設單位應當將物業服務區域范圍在銷售現場的顯著位置公布,并在房屋買賣合同中明示。

第十三條 土地使用權已劃撥、出讓的新開發建設項目或者已實施物業管理的建設項目物業服務區域劃定有爭議的,區房屋行政主管部門應當征求區規劃行政管理部門、鎮人民政府、街道辦事處、居民委員會的意見后確定,并將確定的物業服務區域向全體業主公示,公示期不少于十五個工作日。

業主對前款公示的物業服務區域有異議的,應當在公示期間書面實名提出。區房屋行政主管部門應當自受理異議之日起三十日內辦結并答復,情況復雜的,可以延長三十日。異議成立的,區房屋行政主管部門應當重新劃定并公示物業服務區域。公示期滿,對公示的物業服務區域無異議或者異議不成立的,區房屋行政主管部門應當將確定的物業服務區域向全體業主公告。

舊城區、城中村等沒有實施物業管理的建成居住區需要實施物業管理的,由鎮人民政府、街道辦事處征求相關業主意見后,確定物業服務區域。

第十四條 對已劃定的物業服務區域需要合并或者分割的,占業主總人數百分之二十以上的業主可以向區房屋行政主管部門提出調整方案,區房屋行政主管部門應當自收到調整方案之日起三十日內予以答復。

區房屋行政主管部門同意調整方案的,業主委員會、物業管理委員會或者居民委員會應當組織物業服務區域內全體業主投票表決,物業服務人應當予以協助。業主決定調整方案,應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決,經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意,物業服務區域可以調整。

第十五條 建設單位編制建設項目設計方案時,應當遵循一個物業服務區域配套建設獨立使用的共用設施設備和物業服務用房的原則。

規劃行政管理部門在核發建設工程規劃許可證時,應當審核配套建設的物業服務用房是否符合建設項目配套建設指標的要求,不符合配套建設指標要求的,不予核發建設工程規劃許可證。

規劃行政管理部門在辦理規劃條件核實時,應當審核配套建設的物業服務用房是否符合規劃條件和規劃報建的要求;不符合規劃條件和規劃報建要求的,不予通過規劃條件核實。

第十六條 建設單位應當在物業服務區域內配置物業服務用房和共用設施設備用房。物業服務用房的面積、位置應當在房屋買賣合同中載明。

物業服務用房應當按照下列規定配置:

(一)物業服務用房總建筑面積按照物業服務區域內計算容積率的總建筑面積千分之二的比例,且最低不少于五十平方米配置;分期開發建設的物業,應當在先期開發的區域按照不少于先期開發計算容積率的建筑面積千分之二的比例配置;

(二)地面以上的獨立成套裝修房屋,具備通水、通電、通信、采光、通風等基本使用功能和辦公條件,配置獨立合格的水、電等計量裝置;

(三)沒有配置電梯的物業,物業服務用房所在樓層不得高于四層;

(四)業主委員會的辦公用房從物業服務用房中安排,最低不少于十平方米。

共用設施設備用房應當符合相應設施設備安裝、安全使用的技術標準。

第十七條 對配套設施不齊全、環境較差的舊居住區,區人民政府應當采取措施鼓勵和支持業主自主開展改造提升,結合城市環境綜合整治和更新改造,逐步完善配套基礎設施和公共服務設施,改善舊居住區綜合環境。舊居住區的范圍由區人民政府確定。

鼓勵舊居住區綜合改造后實施物業管理,由物業服務人根據業主的需求,提供環境衛生保潔、公共秩序維護、設施維修養護、綠化養護和房屋維修養護等物業服務,合理收取物業服務費。


第三章 業主和業主組織


第一節 業主和業主大會


第十八條 業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權,對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

尚未依法辦理所有權登記,但因買賣、贈與、遺贈、繼承、合法建造、人民法院及仲裁機構的法律文書或者人民政府的征收決定等旨在轉移所有權的法律行為已經合法占有該房屋的單位或者個人,在物業管理活動中享有法律、法規規定的業主權利,并承擔相應的義務。

第十九條 業主在物業管理活動中,享有下列權利:

(一)按照物業服務合同的約定,接受物業服務人提供的服務;

(二)提議召開業主大會會議,并就物業管理的有關事項提出建議;

(三)參加業主大會會議,行使表決權;

(四)推薦或者自薦業主委員會委員的候選人,選舉業主委員會,并享有被選舉權;推薦或者自薦物業管理委員會的業主代表;

(五)監督業主委員會和物業管理委員會的工作;

(六)監督物業服務人履行物業服務合同;

(七)對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利;

(八)監督維修資金和共有資金的管理和使用;

(九)法律、法規規定的其他權利。

第二十條 業主在物業管理活動中,履行下列義務:

(一)遵守管理規約、業主大會議事規則;

(二)遵守物業服務區域內共有部分的使用、公共秩序、環境衛生、裝飾裝修、消防安全、房屋安全、垃圾分類、噪聲管理、排水管理、動物飼養、衛生防疫等方面的規章制度;

(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;

(四)依法配合物業服務人,執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施;

(五)按照規定交納維修資金;

(六)按照物業服務合同的約定交納物業服務費;

(七)法律、法規規定的其他義務。

業主不得以放棄權利為由不履行義務。

第二十一條 業主大會由物業服務區域內全體業主組成。

物業服務區域內只有一個業主的,由業主自行決定本區域的物業管理事務。

第二十二條 下列事項由業主共同決定:

(一)制定和修改業主大會議事規則;

(二)制定和修改管理規約;

(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會委員;

(四)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人;

(五)使用建筑物及其附屬設施的維修資金;

(六)籌集建筑物及其附屬設施的維修資金;

(七)改建、重建建筑物及其附屬設施;

(八)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動;

(九)物業服務區域調整、業主自行管理、物業服務合同、物業服務費、共有資金、業主委員會委員及專職工作人員補貼標準等有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

業主共同決定事項,應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定本條第一款第六項至第八項規定的事項,應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定本條第一款其他事項,應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

業主大會不得授權、委托業主委員會、物業管理委員會等其他主體決定本條第一款規定的事項。

第二十三條 管理規約應當對物業的使用、維護、管理,業主共同權益、業主義務、共有資金、審計制度、印章管理、違約責任等事項依法作出約定。管理規約對全體業主、物業使用人具有約束力。

業主大會議事規則應當就業主大會的名稱、議事方式、業主投票權數認定方法、表決程序,業主委員會的選舉和議事規則、人員組成、職責、任期及職務終止等事項依法作出約定。

管理規約和業主大會議事規則不得違反法律、法規,不得違背公序良俗,不得損害國家利益和社會公共利益,不得制定對部分業主顯失公平的內容。管理規約和業主大會議事規則的示范文本由市房屋行政主管部門制定公布。

第二十四條 有下列情形之一的,業主委員會或者物業管理委員會應當在三十日內組織召開業主大會會議:

(一)占業主總人數百分之二十以上的業主提議召開業主大會會議;

(二)業主委員會或者物業管理委員會決定召開;

(三)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理;

(四)業主大會議事規則約定的需要召開業主大會會議的其他情形。

業主委員會或者物業管理委員會未按照規定組織召開業主大會會議的,由鎮人民政府、街道辦事處責令限期組織召開,并通告全體業主。

第二十五條 有下列情形之一的,居民委員會應當在三十日內組織召開業主大會會議:

(一)占業主總人數百分之二十以上的業主提議罷免、更換業主委員會委員;

(二)任期內業主委員會委員人數在候補委員遞補后未達到本條例第三十七條規定的業主委員會最低人數要求;

(三)業主委員會被責令限期召開業主大會會議,但逾期不召開;

(四)鎮人民政府、街道辦事處提議罷免業主委員會全體委員;

(五)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理。

第二十六條 建設單位、物業服務人應當協助業主大會會議組織者召開業主大會會議,并在物業服務區域內提供相應的人力、場地支持。

業主大會會議組織者向區房屋行政主管部門申請查詢物業服務區域內業主清冊等文件資料的,區房屋行政主管部門應當自受理申請之日起二十日內免費提供。

不動產登記行政管理部門與房屋行政主管部門應當建立業主清冊等相關信息的共享機制,及時將相關信息共享。

業主大會會議組織者應當對業主資料保密,不得將業主資料用于與召開業主大會會議無關的活動。

第二十七條 業主大會會議組織者應當于會議召開三十日前,將會議的時間、地點、形式、議題、議程、表決規則、業主委員會委員候選人等事項向全體業主公示,公示期不少于十五日。因發生重大事故或者緊急事件需要召開業主大會臨時會議的,可以于會議召開前通知全體業主并告知臨時召開的事由。重大事故或者緊急事件由鎮人民政府、街道辦事處確認。

公示期間,業主大會會議組織者應當通過召開座談會等方式聽取業主意見并集體討論。業主對公示事項有異議的,應當在公示期間以書面形式實名向業主大會會議組織者提出,業主大會會議組織者應當自收到異議之日起五日內處理并答復。經核實異議成立的,業主大會會議組織者應當調整會議召開時間,并重新公示。

業主大會會議組織者未及時處理業主異議或者業主對答復不滿的,業主可以向鎮人民政府、街道辦事處提出。鎮人民政府、街道辦事處應當在十日內提出處理意見,公示事項違反法律、法規等規定的,鎮人民政府、街道辦事處應當責令業主大會會議組織者限期改正。未經改正,業主大會會議組織者不得召開業主大會會議。

業主委員會組織召開業主大會會議,應當在會前告知居民委員會。

第二十八條 業主大會應當按照本條例第二十二條的規定進行表決,未投票表決業主的投票權數不得計入已表決票。在物業服務區域內,使用維修資金等僅涉及部分業主共有和共同管理權利的事項,由該部分業主共同決定。

業主大會會議組織者應當在表決前,確認業主身份、業主總人數、專有部分面積和專有部分總面積。

本條例規定的專有部分面積、專有部分總面積和業主人數、業主總人數按照下列方式確定:

(一)專有部分面積,按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未登記的,按照測繪機構的實測面積計算;尚未實測的,按照房屋買賣合同記載的面積計算。專有部分總面積,按照專有部分面積的總和計算;

(二)業主人數按照專有部分的數量計算,一個專有部分按照一人計算;但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買受人擁有一個以上專有部分的,按照一人計算。業主總人數,按照本項規定的總和計算。

第二十九條 專有部分有兩個以上所有權人的,其所有權人應當推選一人行使表決權。

業主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的,由其法定監護人行使表決權。

業主為法人的,由其法定代表人行使表決權。業主為非法人組織的,由非法人組織確定的代表人行使表決權。法人業主、非法人組織業主及其派出的代表應當依法行使表決權,積極參與業主投票表決。

業主可以委托代理人行使表決權。代理人應當出具由業主簽名或者蓋章的載明委托事項、委托權限及期限的書面委托書。

第三十條 業主大會會議可以采用電子投票、書面征求意見和集體討論的形式表決事項。采用電子投票形式的,業主大會會議表決的投票期限不超過三十日。采用書面征求意見形式的,業主大會會議表決的投票期限不超過六十日。采用集體討論形式的,業主大會會議當場表決。

業主大會會議表決事項應當采用記名投票的方式,業主應當明示同意、反對或者棄權的表決意見。以書面征求意見、集體討論形式投票的,業主應當出示不動產權屬證明或者其他證明業主身份的材料,選票、表決票應當由有表決權的業主簽名。

任何人不得偽造或者指使他人偽造選票、表決票、業主簽名或者書面委托書。業主大會會議組織者應當妥善保管業主的選票、表決票和書面委托書,以備查詢,保管期限不少于五年。采用電子投票的,業主決策電子投票系統應當保存業主投票結果不少于五年。

第三十一條 市房屋行政主管部門應當建立完善本市業主決策電子投票系統,電子投票系統的建設和維護經費列入財政預算。電子投票的具體規則由市房屋行政主管部門制定公布。

區房屋行政主管部門應當建立完善本市業主決策電子投票系統中的電子投票數據庫。業主大會應當優先采用本市業主決策電子投票系統進行表決。

第三十二條 采用集體討論、書面征求意見形式的,業主大會會議組織者應當邀請不少于五名業主擔任監票人、計票人,可以邀請第三方參與監票。業主委員會委員、業主委員會委員候選人及其近親屬不得擔任監票人、計票人。監票人、計票人應當簽名確認統計的表決結果。

采用集體討論形式的,業主大會會議組織者應當組織監票人、計票人當場統計選票、表決票。

采用書面征求意見形式的,業主大會會議組織者應當于業主大會會議投票期限屆滿之日起三十日內完成選票、表決票的統計。業主大會會議組織者應當在表決結果公示前將選票、表決票交由鎮人民政府、街道辦事處臨時保管。公示期滿無異議或者異議處理完畢后,鎮人民政府、街道辦事處應當將選票、表決票交還業主大會會議組織者。

采用電子投票形式的,業主大會會議表決結果由業主決策電子投票系統自動統計。

業主大會會議組織者未按照本條規定統計表決結果的,由鎮人民政府、街道辦事處責令改正并通告全體業主。

第三十三條 業主大會會議組織者應當自業主大會會議表決結果產生之日起七日內公示表決結果。采用集體討論或者電子投票形式的,表決結果公示期為十五日。采用書面征求意見形式的,表決結果公示期為三十日。

業主大會會議表決結果的公示內容應當包括已投票業主的房號、專有部分面積、表決意見,已投票業主的總人數和專有部分總面積,未投票業主的總人數和專有部分總面積、全體業主表決意見的匯總結果等。

業主大會會議組織者逾期未公示業主大會會議表決結果,或者公示內容不符合本條第二款規定的,由鎮人民政府、街道辦事處責令限期改正并通告全體業主。業主大會會議組織者逾期未改正的,由鎮人民政府、街道辦事處公示。

業主大會會議表決結果公示期限屆滿,對表決結果無異議或者異議不成立的,表決結果自公示期限屆滿次日起生效,業主大會會議組織者應當及時通告全體業主。

第三十四條 對業主大會會議表決結果有異議的,異議提出人應當在表決結果公示期間以書面形式實名向鎮人民政府、街道辦事處提出,并出示身份證明、不動產權屬證明等相關證明材料。

街道辦事處、鎮人民政府應當自受理之日起三十日內對異議進行核實處理;情況復雜的,可以延長三十日。經核實異議成立的,鎮人民政府、街道辦事處應當重新統計表決結果并向全體業主通告。經核實異議不成立的,鎮人民政府、街道辦事處應當書面答復異議提出人,并告知業主大會會議組織者。


第二節 業主委員會


第三十五條 業主委員會是業主大會的執行機構,對全體業主負責,接受業主監督,依法履行下列職責:

(一)組織召開業主大會會議,執行業主大會的決定和決議;

(二)定期向業主大會報告年度物業管理的實施情況、業主委員會履職情況;

(三)擬訂物業服務合同草案,并提交業主大會決定;

(四)根據業主大會決定,與續聘或者選聘的物業服務人簽訂物業服務合同,與解聘的物業服務人進行交接;

(五)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業服務人履行物業服務合同;

(六)監督管理規約的實施;

(七)將業主大會會議、業主委員會會議的記錄,以及履職期間產生和保管的其他文件資料建立檔案并妥善保管;

(八)調解因物業使用、維護和管理產生的糾紛;

(九)每半年公布業主委員會委員、候補委員交納物業服務費、停車服務費的情況;

(十)配合相關行政管理部門和鎮人民政府、街道辦事處、居民委員會,做好物業服務區域內秩序維護、社區治理和公益宣傳等工作,接受相關行政管理部門、鎮人民政府、街道辦事處、居民委員會的指導和監督;

(十一)法律、法規等規定和業主大會賦予的其他職責。

第三十六條 業主委員會委員、候補委員應當從符合下列條件的業主中選舉產生:

(一)具有完全民事行為能力;

(二)熱心公益事業,責任心強,具有較強的公信力和組織能力;

(三)按照有關規定或者約定交納維修資金以及需業主共同分攤的費用,且未欠交物業服務費;

(四)本人及其近親屬未在為本物業服務區域提供物業服務的企業及其下屬單位任職;

(五)遵守法律法規和管理規約,履行業主義務,無損害業主共同利益的行為。

業主大會會議組織者應當審查業主委員會委員候選人的資格條件,不符合前款條件的,不得列入業主委員會委員候選人名單。

業主大會會議組織者可以采取業主聯名推薦、業主自薦或者社區黨組織、居民委員會推薦等方式產生業主委員會委員候選人。鼓勵和支持黨員業主通過法定程序成為業主委員會委員。

第三十七條 業主委員會由五至十五人的單數委員組成,但戶數一百戶以下的住宅小區,業主委員會可以由三人組成。業主大會會議選舉產生的業主委員會委員人數未達到業主大會議事規則約定人數,但達到本條規定的業主委員會最低人數要求的,業主委員會成立。

業主委員會的任期由業主大會議事規則約定,每屆任期不得超過五年。修改業主大會議事規則約定業主委員會任期的,任期內業主委員會的任期按照修改后的業主大會議事規則確定。

業主委員會應當自成立之日起十日內召開首次會議,在業主委員會委員中推選產生業主委員會主任和副主任。業主委員會委員的任期與每屆業主委員會任期相同,委員可以連選連任。

業主委員會實行差額選舉的,未當選業主委員會委員但得票數達到法定票數的候選人,可以當選業主委員會候補委員,候補委員的任期與業主委員會委員任期相同。候補委員可以列席業主委員會會議,但不享有表決權。

第三十八條 業主委員會委員人數低于業主大會議事規則約定的人數時,由候補委員按照得票數依次遞補。

按照前款規定遞補后,業主委員會人數未達到本條例第三十七條規定的最低人數要求的,居民委員會應當在六十日內組織召開業主大會會議補選,任期內的業主委員會委員應當予以協助。業主委員會人數已達到本條例第三十七條規定的最低人數要求,但少于業主大會議事規則約定的人數的,業主委員會應當組織召開業主大會會議補選。

后期物業的業主入住后需增補業主委員會委員的,業主委員會應當及時組織召開業主大會會議補選業主委員會委員。

第三十九條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內,向鎮人民政府、街道辦事處備案。備案時應當提交下列資料:

(一)業主大會議事規則、管理規約;

(二)業主大會表決結果明細表、匯總表;

(三)業主大會會議決定;

(四)業主委員會委員和候補委員的姓名、職務、房號、聯系方式等基本情況。

報送資料齊全、符合法定條件的,鎮人民政府、街道辦事處應當自收到上述資料后五個工作日內發出備案回執,同時將備案的回執和資料抄送區房屋行政主管部門。

業主委員會應當持備案回執向公安機關申請刻制業主委員會、業主大會印章,并自刻制業主委員會、業主大會印章之日起十日內,將印章樣式書面報告鎮人民政府、街道辦事處。業主委員會印章應當刻制業主委員會的名稱、屆別和任期終止日期。業主委員會、業主大會印章由業主委員會保管,需要使用業主委員會印章的,應當有業主委員會過半數委員簽字同意。

管理規約、業主大會議事規則修改,或者業主委員會委員、候補委員更換的,業主委員會應當自變更之日起十五日內向原備案機關辦理變更備案。

第四十條 業主委員會會議由主任或者副主任組織召開。經三分之一以上業主委員會委員提議召開業主委員會會議的,由提議的委員組織召開。

業主委員會會議應當有過半數的委員出席,作出的決定應當經全體委員過半數同意并簽字確認。業主委員會應當自作出決定之日起七日內通告全體業主。業主委員會會議的書面記錄應當妥善保存,保存時間為五年。

業主委員會召開會議討論重大事項時,應當邀請居民委員會參加,并接受居民委員會的指導。

物業服務區域內的出租面積達到一定比例的,應當邀請租戶代表列席業主委員會會議,具體辦法由業主大會議事規則確定。

第四十一條 業主委員會應當向全體業主公布下列信息:

(一)業主委員會的委員和專職工作人員的姓名、職務、聯系方式等信息;

(二)管理規約、業主大會議事規則;

(三)業主大會、業主委員會的決定;

(四)物業服務合同;

(五)業主委員會工作經費的預算和結算情況;

(六)業主大會決定由業主委員會管理維修資金或者共有資金的,維修資金或者共有資金的籌集、使用、管理等情況;

(七)按照法律、法規等規定以及管理規約、業主大會議事規則的約定,應當向業主公布的其他信息。

本條第一款規定的信息有變更的,業主委員會應當自變更之日起七日內重新公布。

業主委員會應當在本市物業管理信息平臺填報、更新本條第一款規定的信息,房屋行政主管部門應當向業主公開相關信息。

業主委員會未按照本條規定公布相關信息的,由鎮人民政府、街道辦事處責令其限期公布,并通告全體業主。

第四十二條 業主委員會的委員、候補委員、專職工作人員應當遵守法律、法規和管理規約、業主大會議事規則,不得有下列行為:

(一)挪用、侵占業主共有財產,未按照規定移交屬于業主大會和業主委員會的有關財物;

(二)索取、非法收受建設單位、物業服務人或者有利害關系業主提供的利益或者報酬;

(三)利用職務之便要求物業服務人減免物業服務費;

(四)違反物業服務合同拒不交納物業服務費;

(五)泄露業主資料或者將業主資料用于與物業管理無關的活動;

(六)偽造或者指使他人偽造業主的選票、表決票、書面委托書或者業主簽名,冒充業主或者指使他人冒充業主進行電子投票;

(七)未妥善保管會計憑證、會計賬簿、財務會計報告等會計資料,偽造、變造、隱匿、故意銷毀會計資料或者不按照規定提供、移交會計資料;

(八)未按照本條例規定刻制、使用、移交業主大會或者業主委員會印章;

(九)損害業主共同利益或者未正當履行其職責的其他行為。

業主委員會的委員、候補委員有本條第一款規定行為之一的,業主委員會應當自發現之日起十日內召開業主委員會會議,作出中止其委員職務的決定,并提請業主大會會議決定終止其委員職務,但已按本條例第四十三條規定自行終止職務的除外。

專職工作人員有本條第一款規定行為之一的,業主委員會應當自發現之日起十日內召開業主委員會會議作出終止其職務的決定,并將決定通告全體業主。

第四十三條 業主委員會委員、候補委員有下列情形之一的,其委員職務自行終止:

(一)因物業轉讓等原因喪失業主身份的;

(二)因疾病等原因喪失履行職責能力的;

(三)任職期間被依法追究刑事責任的;

(四)任職期間因違反本條例規定受到行政處罰的;

(五)本人以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的;

(六)管理規約、業主大會議事規則約定的其他情形。

業主委員會應當及時將委員、候補委員職務終止情況通告全體業主。

第四十四條 業主委員會有下列情形之一,鎮人民政府、街道辦事處責令其改正但拒不改正,造成嚴重后果的,鎮人民政府、街道辦事處可以向業主大會提議罷免業主委員會全體委員,涉嫌違法行為的,應當向相關行政管理部門報告:

(一)不執行業主大會決定;

(二)業主自行管理期間存在安全生產、消防安全隱患;

(三)未按照規定組織召開業主大會會議;

(四)業主大會決定由業主委員會管理維修資金或者共有資金的,未按照規定籌集、使用、管理維修資金或者共有資金;

(五)挪用、侵占維修資金或者共有資金;

(六)違反法律、法規等規定,侵害業主合法權益的其他行為。

第四十五條 業主委員會任期屆滿、全體委員集體辭職或者被依法罷免的,不得繼續履行職責。

業主委員會應當在停止履行職責之日起三日內將屬于業主大會和業主委員會的有關財物、文件資料、印章等全部移交給新一屆業主委員會;未成立新一屆業主委員會的,全部移交給居民委員會臨時保管。

業主委員會委員職務中止或者終止的,應當自職務中止或者終止之日起三日內將其保管的屬于業主大會和業主委員會的有關財物、文件資料、印章等移交給業主委員會。

第四十六條 任何單位或者個人不得阻撓業主依法召開業主大會會議或者成立業主委員會。

業主大會、業主委員會應當依法履行職責,不得作出與物業管理無關的決定,不得從事與物業管理無關的活動。

業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規等規定的,鎮人民政府、街道辦事處應當責令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業主。業主大會、業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以請求人民法院撤銷其決定。


第三節 物業管理委員會


第四十七條 符合下列條件的,鎮人民政府、街道辦事處應當自收到業主申請之日起六個月內組織成立物業管理委員會:

(一)已劃定物業服務區域;

(二)已交付使用的專有部分面積達到建筑規劃總面積百分之五十以上;

(三)未成立業主委員會,或者需要換屆選舉業主委員會;

(四)占業主總人數百分之十以上的業主申請。

物業管理委員會自業主委員會選舉產生之日起停止履行職責,并在十日內與業主委員會辦理移交手續后解散。

第四十八條 物業管理委員會依法履行下列職責:

(一)負責籌備成立業主委員會;

(二)組織換屆選舉業主委員會;

(三)組織召開業主大會會議;

(四)根據業主大會的決議、決定,辦理物業管理相關事務。

物業管理委員會應當接受鎮人民政府、街道辦事處與區房屋行政主管部門的指導和監督。

第四十九條 物業管理委員會成員人數為九人以上單數,由下列人員組成:

(一)鎮人民政府代表或者街道辦事處代表一人;

(二)居民委員會代表一人;

(三)區房屋行政主管部門代表一人;

(四)物業服務人代表一人;

(五)業主代表,具體人數由鎮人民政府、街道辦事處根據物業服務區域規模、物業類型、業主戶數等因素確定。

物業管理委員會主任由鎮人民政府代表或者街道辦事處代表擔任,副主任由居民委員會代表和一名業主代表擔任。

物業管理委員會單位代表人選由各自單位推薦產生。業主代表人選應當符合本條例第三十六條關于業主委員會委員條件的規定,由鎮人民政府或者街道辦事處通過聽取業主意見、召開座談會等方式,在自愿參加的業主中推薦產生。鼓勵和支持黨員業主成為物業管理委員會的成員。

物業服務人未派代表參加物業管理委員會的,不影響物業管理委員會的成立。

第五十條 鎮人民政府、街道辦事處應當將物業管理委員會成員的名單、簡歷等基本情況向全體業主公示,公示期不少于十五日。

公示期間業主對名單有異議的,應當以書面形式實名向鎮人民政府、街道辦事處提出。經核實異議成立的,鎮人民政府、街道辦事處應當更換物業管理委員會成員人選并重新公示。公示期滿無異議或者異議不成立的,物業管理委員會成立。鎮人民政府、街道辦事處應當將物業管理委員會成員名單告知全體業主。

物業管理委員會可以持鎮人民政府、街道辦事處出具的成立證明,向公安機關申請刻制物業管理委員會印章。

第五十一條 物業管理委員會成員有下列情形之一的,鎮人民政府、街道辦事處應當按照本條例第五十條的規定,更換物業管理委員會成員人選:

(一)單位代表因工作變動或者其他原因不能履行職責;

(二)業主代表不符合本條例第三十六條關于業主委員會委員條件的規定,或者有本條例第四十二條和第八十六條規定的行為;

(三)業主代表以書面形式向物業管理委員會提出辭職。

第五十二條 物業管理委員會會議由主任或者副主任召集和主持。

物業管理委員會會議應當有過半數成員出席,作出的決定應當經全體成員過半數同意并簽字確認。物業管理委員會應當自作出決定之日起七日內通告全體業主。

物業管理委員會應當將業主大會會議、物業管理委員會會議的記錄,以及履職期間產生和保管的其他文件資料建立檔案并妥善保管。

第五十三條 物業管理委員會應當依法履行職責,不得作出與物業管理無關的決定,不得從事與物業管理無關的活動。

物業管理委員會辦理物業管理相關事務時違反法律、法規等規定,損害業主共同利益的,區房屋行政主管部門應當責令限期改正,并通告全體業主。


第四章 前期物業管理


第五十四條 建設單位應當在銷售首套房屋前,以公開招標方式選聘前期物業服務企業,并簽訂前期物業服務合同。前期物業管理招標的服務范圍是整個物業服務區域。投標人少于三個或者總建筑面積不超過五萬平方米的,經區房屋行政主管部門批準,可以采用協議方式選聘物業服務企業。

建設單位應當自前期物業服務企業確定中標之日起十五日內,在本市物業管理信息平臺填報招標、評標和中標的相關信息。建設單位與中標的前期物業服務企業簽訂前期物業服務合同的,物業服務企業應當自合同簽訂之日起十五日內在本市物業管理信息平臺填報合同信息。

前期物業服務招標投標管理的具體辦法,由市房屋行政主管部門制定公布。

第五十五條 建設單位應當在銷售物業前,按照下列規定制定臨時管理規約:

(一)臨時管理規約應當符合本條例第二十三條關于管理規約的規定;

(二)臨時管理規約應當對全體業主同意授權物業服務企業代為查驗共用部位、共用設施設備的事項作出約定。

建設單位應當在銷售物業時,將臨時管理規約向物業買受人明示,并予以說明。臨時管理規約不得減損、侵害業主的合法權益。物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時,應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。業主大會表決通過管理規約后,臨時管理規約即失效。

第五十六條 在承接新建物業前,物業服務企業和建設單位應當在區房屋行政主管部門的指導、監督下,按照國家有關規定和前期物業服務合同的約定,對物業服務區域內共用部位、共用設施設備進行檢查和驗收,確認現場查驗結果,形成查驗記錄,簽訂物業承接查驗協議。

承接查驗協議應當對物業承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出約定。對于承接查驗發現的問題,建設單位應當在三十日內予以整改。

物業服務企業可以通過參與建設工程的設計、施工、分戶驗收和竣工驗收等活動,向建設單位提供有關物業管理的建議,為實施物業管理創造有利條件。

第五十七條 實施承接查驗的物業,應當具備下列條件:

(一)通過規劃條件核實,取得建設工程竣工驗收、消防驗收、環境保護驗收等合格證明文件;

(二)供水、排水、供電、供氣、通信、公共照明、有線電視等設施設備已按照規劃設計要求建成,專有部分和共有部分的供水、供電、供氣已安裝經強制檢定合格的獨立計量器具,排水管網實現雨污分流,建設單位已依法辦理排水手續;

(三)教育、養老、郵政、醫療衛生、文化體育、環境衛生、社區服務、生活垃圾分類投放和收運設施等公共服務設施已按照規劃設計要求建成;

(四)道路、綠地和物業服務用房等公共配套設施已按照規劃設計要求建成,并滿足使用功能要求;

(五)電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監控系統等設施設備取得使用合格證書;

(六)物業使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全;

(七)法律、法規等規定的其他條件。

分期開發建設的物業,建設單位和物業服務企業可以根據開發進度,對符合交付使用條件的物業分期承接查驗。

第五十八條 對物業服務區域內共用部位、共用設施設備現場查驗前,建設單位應當向物業服務企業移交下列資料:

(一)物業的報建、批準文件,竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管線工程竣工圖等竣工驗收資料;

(二)共用設施設備的清單、排水管網平面圖、買賣合同復印件,共用設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;

(三)共用部位、共用設施設備的質量保修文件和使用說明文件;

(四)供水、排水、供電、供氣、通信、有線電視等準許使用文件;

(五)物業的使用、維護、管理必需的其他資料。

未能全部移交前款所列資料的,建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。

第五十九條 建設單位應當在簽訂物業承接查驗協議后,及時向物業服務企業移交共用部位、共用設施設備。

建設單位與物業服務企業應當對交接共用部位、共用設施設備簽署書面物業交接記錄。物業交接記錄應當包括移交資料明細、共用部位和共用設施設備明細、交接時間、交接方式等內容。

物業項目分期開發建設的,建設單位與物業服務企業可以根據開發進度分期辦理物業交接手續,在承接最后一期物業時,辦理物業項目整體交接手續。

第六十條 建設單位應當自物業交接后三十日內,在本市物業管理信息平臺上填報承接查驗資料。承接查驗資料應當包括臨時管理規約、建設單位移交資料清單、承接查驗協議、查驗記錄、交接記錄等。

物業服務企業應當將物業承接查驗資料建檔保存。物業承接查驗檔案屬于全體業主所有,業主有權免費查詢。

第六十一條 建設單位應當按照法律、法規規定和物業買賣合同約定,向物業買受人交付物業,并將物業承接查驗協議交付給物業買受人。建設單位與物業買受人應當簽署物業交付文件。

建設單位不得將不符合交付條件的物業交付使用。建設單位交付的物業符合法律、法規規定和物業買賣合同約定的,物業買受人不得拒絕接收。

建設單位委托物業服務企業向物業買受人交付物業的,建設單位和物業服務企業應當簽訂委托協議,對委托的事項、權限、期限等作出約定。物業服務企業向物業買受人交付物業時,應當向物業買受人出示委托協議。

第六十二條 建設單位應當按照國家、省、市有關規定的保修期限和保修范圍,承擔共用部位、共用設施設備以及專有部分的保修責任。

物業服務企業不得承接未經查驗的物業。物業服務企業擅自承接未經查驗的物業,因共用部位、共用設施設備缺陷給業主造成損害的,應當依法承擔賠償責任。

第六十三條 物業買受人應當自簽署物業交付文件之日起,按照物業買賣合同約定交納前期物業服務費。

物業買受人無正當理由不接收物業的,物業買受人應當自建設單位通知其辦理交付手續的期限屆滿之次月起,按照物業買賣合同的約定交納前期物業服務費。

物業服務區域內尚未出售或者已出售但尚未交付給物業買受人的房屋、車位等物業,其前期物業服務費由建設單位按照該區域同類物業的標準全額交納。

第六十四條 新建物業辦理房屋所有權首次登記時,建設單位應當將建筑區劃內依法屬于業主共有的道路、綠地、其他公共場所、共用設施和物業服務用房及其占用范圍內的建設用地使用權一并申請登記為業主共有。

建設單位應當在登記后六十日內,在物業服務區域內顯著位置長期公開物業服務區域的建設工程總平面圖,并在圖上標明或者文字輔助說明業主共有的道路、綠地、其他公共場所、共用設施和物業服務用房的位置與建筑面積。物業服務人應當對長期公開的建設工程總平面圖做好相應維護管理工作。


第五章 物業管理服務


第六十五條 物業服務人包括物業服務企業和其他管理人。物業服務人應當遵守下列規定:

(一)按照物業服務合同約定和物業的使用性質,妥善維修、養護、清潔、綠化和經營管理物業服務區域內的業主共有部分,維護物業服務區域內的基本秩序,采取合理措施保護業主的人身、財產安全;

(二)接受業主的監督,并及時答復業主對物業服務情況提出的詢問;對業主、物業使用人違反管理規約的行為進行勸阻、制止,并及時報告業主委員會或者物業管理委員會;

(三)對物業服務區域內違反公共秩序、環境衛生、裝飾裝修、消防安全、房屋安全、垃圾分類、噪聲管理、排水管理、動物飼養、衛生防疫等法律、法規的行為,及時采取合理措施制止、向相關行政管理部門報告并協助處理;

(四)配合業主和相關單位做好供水、排水、供電、供氣、通信、有線電視、新能源充電樁等相關設施設備的安裝、維修、養護和改造工作,做好病媒生物預防控制;

(五)配合鎮人民政府、街道辦事處、居民委員會做好社會治理相關工作,配合行政管理部門及其委托單位的監督管理工作,接受相關行政管理部門、鎮人民政府、街道辦事處、居民委員會的指導和監督;

(六)法律、法規等規定的其他職責。

第六十六條 物業服務人應當制定安全管理制度,配置必要的安全防范設施及物資,設置安全警示標志,發現有安全隱患的,及時采取措施排除隱患或者向有關專業機構報告;采取必要的安全保障措施,防止從建筑物中拋擲物品或者從建筑物上墜落的物品造成他人損害等。

發生自然災害、公共衛生等突發事件以及火災、供水、排水、供電、供氣等安全事故時,物業服務人應當采取應急措施,并及時向相關行政管理部門和專營服務單位報告,協助做好處置工作。

物業服務人應當執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施,積極配合政府及其有關部門、街道辦事處、居民委員會、村民委員會等開展應急處置、基層治理等工作。市、區人民政府可以給予必要的物資和資金支持。

第六十七條 物業服務人可以將物業服務區域內的秩序維護、清潔衛生、園林綠化、共用部位和共用設施設備的維修養護等專項服務業務委托給專業性服務企業,但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。

電梯、消防設施等涉及人身、財產安全的設施設備,應當委托具有相應資質的專業性服務企業進行維修和養護。

第六十八條 物業服務人應當建立完善檔案制度,將共用設施設備管理養護記錄、共用部位經營管理、業主清冊、各類合同協議等與業主利益相關的資料進行存檔。

物業服務人應當按照下列規定在物業服務區域內公開并及時更新有關信息:

(一)在樓宇的大堂或者入口處張貼物業服務人名稱、服務電話;

(二)在收費地點張貼企業營業執照、服務事項、負責人員、質量要求、收費項目、收費標準和方式;

(三)在電梯內張貼電梯維護保養單位的名稱、聯系電話和應急處置措施等;

(四)在顯著位置張貼消防、安防、供水、排水、供電、供氣、通信、有線電視等共用設施設備安全警示標志、人民防空工程標志牌和應急處置聯系電話等;

(五)在顯著位置張貼服務履行情況、維修資金使用情況、業主共有部分的經營與收益情況;

(六)按照法律、法規等規定以及管理規約的約定,在顯著位置張貼應當向業主公布的其他信息。

第六十九條 物業服務費實行政府指導價和市場調節價。實行政府指導價的具體范圍根據省有關規定確定。

物業服務費實行政府指導價的,價格行政管理部門應當會同房屋行政主管部門根據物業管理服務等級標準等因素,制定公布并定期調整相應的基準價及其浮動幅度。

物業服務費實行市場調節價的,物業服務行業協會應當在房屋行政主管部門的指導、監督下,根據本行政區域經濟發展水平和成本變動情況,定期發布各類物業服務項目、服務標準及參考價格,供業主和物業服務人參考。

第七十條 物業服務費可以采取包干制或者酬金制等方式。

物業服務人應當每年向全體業主公布物業服務費年度預決算,每季度公布物業服務費的收支情況。業主、業主大會或者業主委員會對公布的物業服務費的年度預決算和收支情況提出異議的,物業服務人應當自收到異議之日起七日內書面答復。

業主委員會可以聘請專業機構對采取酬金制的物業服務費收支情況進行審計,物業服務人應當予以配合。

第七十一條 物業服務費標準應當保持相對穩定。因物價變動、職工最低工資標準調整等原因,物業服務人需要調整物業服務費標準的,應當遵守下列規定:

(一)委托會計師事務所對上一年度物業項目經營情況進行審計,將審計報告在物業服務區域內顯著位置公示三十日以上;

(二)制定調整收費標準的方案,調整方案包括擬調整收費標準的范圍和理由,調整后的收費標準、服務內容和服務標準等事項,將調整方案在物業服務區域內顯著位置公示三十日以上;

(三)調整方案應當由業主共同決定。

物業服務人違反前款規定的,不得調整物業服務費標準。物業服務人應當將調整物業服務費標準的事項和結果及時報告鎮人民政府、街道辦事處和居民委員會。

第七十二條 業主應當按照約定按時足額交納物業服務費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的,業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業服務費。

業主違反約定逾期不支付物業服務費的,物業服務人可以催告其在合理期限內支付;合理期限屆滿仍不支付的,物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。

物業服務人不得采取停止供電、供水、供氣等方式催交物業服務費。

第七十三條 業主轉讓、出租物業或者設立居住權時,應當將管理規約、物業服務費標準等事項告知受讓人、承租人或者居住權人。轉讓人、受讓人、承租人、居住權人應當自物業轉讓合同、房屋租賃合同或者居住權合同簽訂之日起十五日內,將物業轉讓、出租或者設立居住權情況、受讓人、承租人或者居住權人的聯系方式告知業主委員會和物業服務人。

業主轉讓物業所有權時,應當與物業服務人結清物業服務費。業主出租物業或者設立居住權時,應當與承租人或者居住權人約定物業服務費的交納責任。

第七十四條 供水、供電、供氣、通信、有線電視等專營服務單位應當按照法律、法規等相關規定承擔物業服務區域內相關管線和設施設備的維修、養護責任。

專營服務單位應當服務到物業服務區域內的最終用戶,并向最終用戶收取費用。專營服務單位不得強制物業服務人代收費用,不得因物業服務人拒絕代收費用而停止向最終用戶提供服務。

物業服務人接受專營服務單位委托代收費用的,可以根據約定向專營服務單位收取勞務費。物業服務人不得向業主收取手續費、周轉金、保證金等費用,但法律、法規等另有規定的除外。

物業服務人退出物業服務區域時已代收但未向專營服務單位繳清的費用,專營服務單位應當向原物業服務人追繳,不得因未繳清費用而停止向用戶提供服務。

第七十五條 住宅物業服務區域內已獨立裝表計費的水泵、電梯以及大堂、走廊、樓梯、小區道路和場地等公共照明產生的用電量,供電單位應當按照本市居民用電收費標準和實際費用直接向業主收取分攤電費。

物業服務人對共用部位、共用設施設備產生的水電用量執行分攤工作的,應當按水電收費周期及時向業主公開公共水電用量、單價、金額等情況,按照約定方式向業主合理分攤實際費用。沒有約定或者約定不明確的,按照業主專有部分面積占專有部分總面積的比例分攤。

物業服務人不得將下列費用列入分攤:

(一)物業服務人辦公、生活的自用水電費用;

(二)物業服務區域內地下停車場、綠化養護、園林水池噴泉、值班室、保安亭的水電費用;

(三)物業服務區域內開展喜慶、宣傳、裝飾等公共活動的水電費用;

(四)利用共用部位、共用設施設備開展經營活動的水電費用。

業主、業主大會對分攤情況提出異議時,供電單位、供水單位或者物業服務人應當及時答復。

第七十六條 物業服務合同的內容一般包括服務事項、服務質量、服務費用的標準和收取辦法、維修資金的使用、服務用房的管理和使用、服務期限、服務交接、違約責任等條款。物業服務合同的示范文本由市房屋行政主管部門制定公布。

物業服務費包括電梯、消防設施、監控設施維修費用的,應當在物業服務合同中列明服務的內容、標準,以及相應的維修費用標準。

物業服務合同應當采用書面形式。物業服務人公開作出的有利于業主的服務承諾,為物業服務合同的組成部分。

第七十七條 建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同,以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務人訂立的物業服務合同,對業主具有法律約束力。

建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同約定的服務期限屆滿前,業主委員會或者業主與新物業服務人訂立的物業服務合同生效的,前期物業服務合同終止。

物業服務人應當自物業服務合同訂立之日起十五日內在本市物業管理信息平臺填報合同信息。

第七十八條 前期物業服務合同或者物業服務合同終止的,物業服務人應當在合同終止之日起十五日內退出物業服務區域,同時向業主委員會、決定自行管理的業主或者其指定的人移交下列資料、財物:

(一)承接查驗時建設單位移交的資料;

(二)業主清冊;

(三)共用部位和共用設施設備;

(四)物業服務期間改造、維修、保養有關物業形成的技術資料;

(五)物業服務期間配置的屬于業主所有的固定設施設備;

(六)共有資金;

(七)實行酬金制的,預收的物業服務資金和服務期間的財務資料;

(八)其他應當移交的財物、資料。

物業服務人不得損壞、隱匿、銷毀本條前款規定的資料、財物,并配合業主大會選聘的新物業服務人做好交接工作。

業主委員會、決定自行管理的業主或者其指定的人應當和業主大會選聘的新物業服務人對共用部位、共用設施設備進行查驗,簽訂物業驗收協議,并向新物業服務人移交本條第一款規定的資料。

第七十九條 前期物業服務合同或者物業服務合同終止后,原物業服務人拒不移交有關資料、財物,或者拒不退出物業服務區域的,業主可以不支付合同終止后的物業服務費。業主委員會、物業管理委員會或者居民委員會可以向鎮人民政府、街道辦事處、區房屋行政主管部門報告,并向轄區內公安機關請求協助。

原物業服務人退出物業服務區域后,請求業主支付拖欠的物業服務費的,業主大會選聘的新物業服務人應當給予必要的協助。

第八十條 前期物業服務合同或者物業服務合同終止后,在業主或者業主大會選聘的新物業服務人或者決定自行管理的業主接管之前,原物業服務人應當繼續處理物業服務事項,并可以請求業主支付該期間的物業服務費。

業主大會決定拒絕原物業服務人繼續提供服務,或者原物業服務人無法再提供服務的,鎮人民政府、街道辦事處應當會同區房屋行政主管部門確定臨時物業服務人,由臨時物業服務人提供保安、保潔、共用設施設備運行等基本物業服務。

提供臨時物業服務的,鎮人民政府、街道辦事處應當將服務內容、服務期限、服務費用等相關內容在物業服務區域內顯著位置公示。臨時物業服務期限一般不超過六個月,費用由全體業主承擔。

臨時物業服務期間,居民委員會應當組織業主共同決定后續的物業管理方式。

第八十一條 市房屋行政主管部門應當依法建立健全物業服務人信用管理制度,建立信用檔案,將物業服務信用信息納入公共信用信息管理目錄,實行守信聯合激勵和失信聯合懲戒措施。

第八十二條 業主自行管理本物業服務區域的,自行管理的執行機構、管理方案、收費標準、管理期限等應當經業主大會表決同意。業主委員會應當自業主大會決定自行管理之日起三十日內向鎮人民政府、街道辦事處備案。備案時應當提交業主大會表決結果、業主大會決定和自行管理方案。

業主大會、業主委員會應當依法實施管理和經營,承擔安全生產、消防安全、經營管理等相關責任,接受鎮人民政府、街道辦事處和相關行政管理部門的指導和監督。

業主自行管理物業服務區域的具體辦法,由市房屋行政主管部門制定公布。


第六章物業的使用和維護


第八十三條 物業服務區域內按照規劃建設的共用部位、共用設施,任何單位和個人不得擅自改變其用途。

確需改變共用部位、共用設施用途的,應當提請業主大會討論決定同意后,由業主、業主委員會或者物業服務人依法辦理有關手續。

維修、更新共用部位、共用設施設備的,相關業主、物業使用人應當予以配合。因相關業主、物業使用人阻撓維修、更新,造成其他業主、物業使用人財產損失的,責任人應當予以賠償。

因共用部位、共用設施設備維修、更新等原因,造成房屋、設施設備等損害的,責任人應當予以恢復原狀或者賠償。

第八十四條 任何單位、個人不得擅自挖掘物業服務區域內的道路、綠地、其他場地,損害業主的共同利益。

因維修、養護或者公共利益,業主、物業使用人、相關單位確需臨時挖掘道路、綠地、其他場地的,應當征得業主委員會和物業服務人的同意,并與物業服務人協商確定施工方案,接受物業服務人現場檢查。物業服務人確需臨時挖掘道路、綠地、其他場地的,應當征得業主委員會的同意。

物業服務人應當向全體業主及時公告施工方案和施工期限。業主、物業使用人、相關單位、物業服務人應當將臨時挖掘的道路、綠地、其他場地以及臨時遷移的共用設施設備,在約定期限內恢復原狀。

第八十五條 利用共用部位、共用設施設備進行經營的,應當征得相關業主、業主大會、物業服務人的同意后,依法辦理有關手續。

利用物業服務區域內業主共有的道路或者其他場地設置臨時停車場的,機動車停放服務收費標準應當經本條例第二十二條規定比例的業主同意。

第八十六條 相關單位和個人應當維護物業服務區域內建筑物安全,保護共用部位、共用設施設備,維護良好的秩序和環境,不得有下列行為:

(一)損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構;

(二)違反法律、法規等規定以及管理規約,擅自改變房屋用途,將住宅改變為經營性用房;

(三)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房,或者將衛生間改在下層住戶的臥室、起居室、客廳、書房和廚房的上方;

(四)破壞或者擅自改變房屋外立面;

(五)違法搭建建筑物、構筑物;

(六)損壞或者擅自占用、改建共用部位;

(七)損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備;

(八)損毀樹木、園林;

(九)存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品,存放、鋪設超負荷物品;

(十)損壞或者擅自停用公共消防設施和器材,妨礙公共疏散通道、消防車通道暢通,堵塞安全出口;

(十一)亂丟垃圾、未分類排放生活垃圾或者從建筑物中拋擲物品;

(十二)發出超過規定標準的噪聲或者影響鄰居采光、通風;

(十三)違反法律、法規等規定飼養動物;

(十四)擅自變動排水設施、雨污混接、污水直排等違法排水行為;

(十五)法律、法規等規定和管理規約禁止的其他行為。

有本條第一款行為之一的,物業服務人、業主委員會有權依照法律、法規等規定以及管理規約、物業服務合同,要求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復原狀、賠償損失;勸阻、制止無效的,物業服務人、業主委員會應當及時報告相關行政管理部門。相關行政管理部門應當依法及時處理,相關業主和物業使用人應當積極配合。

本條第一款行為侵害業主、物業使用人合法權益的,業主、物業使用人可以依法提起訴訟。業主委員會可以依據管理規約的約定或者業主大會的決定,對侵害業主共同利益的行為提起訴訟。

第八十七條 物業服務區域內業主、物業使用人對房屋室內進行裝飾裝修的,應當在裝飾裝修工程開工前告知物業服務人,并提供下列資料:

(一)業主、物業使用人身份證件,不動產權證明材料或者證明其合法權益的有效憑證;

(二)物業使用人申請裝飾裝修的,需提交業主同意裝飾裝修的文書;

(三)裝飾裝修方案;變動建筑主體或者承重結構的,以及超過設計標準或者規范增加樓面荷載的,裝飾裝修方案應當包括原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出的設計方案;涉及排水管道變動的,裝飾裝修方案應當包括排水管道變動、接駁的設計圖紙;

(四)依法需要取得施工許可的建設工程,應當按照規定提交消防設計意見書或者滿足施工需要的消防設計圖紙及技術資料。

業主、物業使用人提交的裝飾裝修方案、設計方案違反法律、法規等規定以及管理規約的約定,或者未取得相關行政管理部門批準文件的,物業服務人應當告知其修改相應方案、取得相關批準文件后施工。

第八十八條 業主、物業使用人和裝飾裝修企業,應當與物業服務人簽訂裝飾裝修服務協議,對裝飾裝修工程實施內容、實施期限、施工時間、垃圾清運處置、設施設備安裝要求、違約責任等事項進行約定。物業服務人應當將施工時間和期限告知相鄰業主,為裝飾裝修材料的搬運和裝飾裝修廢棄物的處置提供明確指引。

裝飾裝修期間,業主、物業使用人或者裝飾裝修企業應當配合物業服務人對裝飾裝修現場進行檢查。物業服務人發現有違反裝飾裝修服務協議或者違反法律、法規等規定以及管理規約行為的,應當及時予以勸阻、制止,已造成事實后果或者拒不改正的,應當及時報告有關部門依法處理。

裝飾裝修造成共用部位、共用設施設備損壞的,業主、物業使用人、裝飾裝修企業應當及時修復。造成損失的,責任人應當依法承擔賠償責任。

第八十九條 物業服務人及其工作人員在裝飾裝修活動中不得有下列行為:

(一)指派裝飾裝修企業或者強行推銷裝飾裝修材料;

(二)索取不正當利益;

(三)無正當理由以斷水、斷電等方式阻止裝飾裝修施工;

(四)無正當理由阻止裝飾裝修企業人員和材料進出物業服務區域;

(五)法律、法規等規定的其他禁止性行為。

第九十條 因房屋建設質量問題出現滲水,房屋保修期限未屆滿的,建設單位應當及時維修。

房屋保修期限屆滿后出現滲水影響相鄰房屋的,責任人應當及時維修,依法承擔賠償責任。責任人不履行維修義務的,管理規約或者物業服務合同可以約定由物業服務人維修,所需費用由責任人承擔。因共用設施設備損壞造成滲水的,物業服務人應當及時維修,所需費用在維修資金或者共有資金中列支。

物業服務人、業主委員會、物業管理委員會和居民委員會應當為業主處理滲水糾紛提供協助。

第九十一條 建筑物及其附屬設施的維修資金屬于業主共有,經業主共同決定,可以用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設施等共有部分的維修、更新和改造。維修資金的籌集、使用情況應當定期公布。任何單位、個人不得挪用、侵占維修資金。

業主應當按照所擁有物業的建筑面積交存維修資金。業主拒不交納維修資金的,業主委員會應當督促其限期交納。業主經催告后仍不交納的,經業主大會決定,業主委員會可以依法向人民法院提起訴訟。

建設單位應當在物業所有權首次登記前,將首期維修資金存入房屋行政主管部門開立的維修資金專戶。建設單位可以憑已交存的首期維修資金憑證,向物業買受人收回其代交的維修資金。

市房屋行政主管部門應當根據有關規定制定和公布本市首期維修資金每平方米建筑面積交存數額,并適時調整。

第九十二條 維修資金應當實行專戶存儲,以物業服務區域為單位設賬,按照幢、房屋戶門號分級設分戶賬。未劃定物業服務區域的,以幢為單位設賬,按照房屋戶門號設分戶賬。

維修資金的管理單位由業主大會決定,業主大會未決定的,由市房屋行政主管部門代為管理。

第九十三條 共用部位、共用設施設備維修、更新、改造的費用,有維修資金的,由共有該共用部位、共用設施設備的業主從維修資金中列支;沒有維修資金或者維修資金余額不足的,由共有該共用部位、共用設施設備的業主分攤。

共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造的費用分攤,可以約定以戶為單位平均分攤。沒有約定或者約定不明確的,由共有該物業的業主按照專有部分面積占專有部分總面積的比例分攤。

緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設施的,業主大會或者業主委員會可以依法申請使用維修資金。

維修資金交存、管理、使用的具體辦法由市房屋行政主管部門制定公布。

第九十四條 物業服務區域內依法屬于全體業主所有的共有資金包括:

(一)利用共用部位、共用設施設備經營產生的收入,在扣除合理成本之后所得收益;

(二)管理規約、業主大會議事規則約定或者業主大會決定由全體業主共同分攤繳交的費用;

(三)共用部位被依法征收的補償費;

(四)共有資金產生的孳息;

(五)其他合法收入。

第九十五條 共有資金的管理單位和財務管理制度,由業主共同決定。

一個物業服務區域應當開立一個共有資金賬戶,賬戶開戶單位是共有資金管理單位,不得以個人名義開立共有資金賬戶。

共有資金管理單位應當將全部共有資金存入其開立的共有資金賬戶。業主大會決定新共有資金管理單位的,原共有資金管理單位應當自業主大會決定生效之日起三十日內,將所有共有資金轉入新共有資金管理單位開立的共有資金賬戶。

共有資金管理單位應當按照《中華人民共和國會計法》等相關規定和共有資金財務管理制度,設置會計賬戶,進行會計核算,制作并妥善保管會計憑證、會計賬薄、財務會計報告等會計資料。共有資金管理單位不得偽造、變造、隱匿、故意銷毀共有資金的會計資料。

第九十六條 共有資金用于物業管理的下列支出:

(一)補充維修資金;

(二)共用部位、共用設施設備的維修養護費用和專項財產保險,但物業服務合同另有約定的除外;

(三)業主委員會的辦公經費,業主委員會委員的補貼,業主委員會專職工作人員的薪酬,召開業主大會會議所需費用;

(四)對共有資金的審計費用;

(五)業主共同決定用于物業管理的其他費用。

物業服務合同或者管理規約可以約定共有資金的用途。共有資金管理單位可以制定共有資金使用規則或者年度使用計劃,經業主大會決定后使用共有資金。

未經業主共同決定,不得使用共有資金。任何單位和個人不得挪用、侵占共有資金。

第九十七條 共有資金管理單位應當向業主每季度公開共有資金的收支情況。業主、業主委員會、物業管理委員會或者居民委員會對共有資金收支情況提出異議的,共有資金管理單位應當自收到異議之日起七日內書面答復。

業主委員會、物業管理委員會或者居民委員會可以聘請專業機構對共有資金的收支情況進行審計,共有資金管理單位應當依法配合。

共有資金管理、使用的具體辦法由市房屋行政主管部門制定公布。


第七章 法律責任


第九十八條 房屋行政主管部門及其工作人員有下列行為之一的,由上級主管機關或者監察機關責令改正,對部門給予通報批評,對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分:

(一)違反本條例第十三條和第十四條規定,未按照規定劃定、調整物業服務區域;

(二)違反本條例第二十三條第三款規定,未按照規定制定公布管理規約和業主大會議事規則的示范文本;

(三)違反本條例第二十六條第二款規定,未按照規定提供業主清冊等文件資料;

(四)違反本條例第三十一條規定,未按照規定建立完善本市業主決策電子投票系統以及電子投票數據庫,或者未按照規定制定電子投票的具體規則;

(五)違反本條例第五十四條第三款規定,未按照規定制定前期物業服務招標投標管理的具體辦法;

(六)違反本條例第七十六條第一款規定,未按照規定制定物業服務合同示范文本;

(七)違反本條例第八十二條第三款規定,未按照規定制定業主自行管理物業服務區域的具體辦法;

(八)違反本條例第九十三條第四款和第九十七條第三款規定,未按照規定制定維修資金、共有資金的具體辦法;

(九)其他違反本條例規定的行為。

第九十九條 鎮人民政府、街道辦事處、其他行政管理部門及其工作人員違反本條例規定,不依法履行職責的,由上級主管機關或者監察機關責令改正,對部門給予通報批評,對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分。

居民委員會中從事管理的人員違反本條例規定,不依法履行職責的,由監察機關依法給予處分。

第一百條 違反本條例第三十九條第一款、第四款和第八十二條第一款規定,業主委員會逾期未備案或者逾期未辦理變更備案的,由鎮人民政府、街道辦事處責令限期報送備案,并通告全體業主;隱瞞有關情況或者提供虛假資料報送備案的,由鎮人民政府、街道辦事處責令限期提供真實資料,并通告全體業主。

違反本條例第五十四條第二款、第六十條第一款和第七十七條第三款規定,建設單位、物業服務人未按照規定在本市物業管理信息平臺填報、更新相關資料的,由區房屋行政主管部門責令限期改正;逾期未改的,處以二千元以上五千元以下罰款;隱瞞有關情況或者填報虛假資料的,由區房屋行政主管部門責令限期填報真實資料,給予警告,可以并處五千元以上一萬元以下罰款。

第一百零一條 違反本條例第四十二條規定,業主委員會委員、候補委員或者專職工作人員有下列行為之一的,由相關行政主管部門按照下列規定處罰:

(一)有本條例第四十二條第一款第一項、第二項、第三項、第五項、第六項和第八項規定行為的,由區房屋行政主管部門責令限期改正,給予警告;逾期未改的,處以一千元以上三千元以下罰款;情節嚴重的,處以三千元以上一萬元以下罰款;給他人造成損害的,依法承擔賠償責任;

(二)有本條例第四十二條第一款第七項規定行為的,由財政行政管理部門依照《中華人民共和國會計法》有關規定予以處罰。

第一百零二條 違反本條例第十六條規定,建設單位未按照規定配置物業服務用房的,由區房屋行政主管部門責令限期改正,給予警告,沒收違法所得,并處十萬元以上五十萬元以下罰款。

違反本條例第五十四條第一款規定,建設單位未按照規定選聘前期物業服務企業的,由區房屋行政主管部門責令限期改正,給予警告,可以并處二萬元以上十萬元以下罰款。

違反本條例第五十八條規定,建設單位未按照規定移交有關資料的,由區房屋行政主管部門責令限期改正;逾期仍不移交的,對建設單位予以通報,處以一萬元以上十萬元以下罰款。

違反本條例第六十四條第二款規定,建設單位未公開物業服務區域的建設工程總平面圖,或者未按照規定在圖上標明相關信息的,由區房屋行政主管部門責令限期改正;逾期未改的,處以一萬元以上十萬元以下罰款。

第一百零三條 違反本條例第六十七條第一款規定,物業服務人將一個物業服務區域內的全部物業管理一并委托給他人的,由區房屋行政主管部門責令限期改正,處以委托合同價款百分之三十以上百分之五十以下罰款。委托所得收益,用于物業服務區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護,剩余部分按照業主大會的決定使用;給業主造成損失的,依法承擔賠償責任。

違反本條例第七十條第二款和第三款規定,物業服務人未依法公布物業服務費的收支情況、未按時書面答復異議或者不配合審計的,由區房屋行政主管部門責令限期改正;逾期未改的,處以一萬元以上十萬元以下罰款。

第一百零四條 違反本條例第七十八條規定,物業服務人有下列行為之一的,由區房屋行政主管部門按照下列規定處罰,并依法納入本市公共信用信息管理系統:

(一)未按照規定退出物業服務區域的,責令限期退出;逾期拒不退出的,處以五萬元以上十五萬元以下罰款;

(二)未按照規定移交有關資料、財物的,責令限期改正;逾期仍不移交有關資料、財物的,予以通報,處以一萬元以上十萬元以下罰款;

(三)損壞、隱匿、銷毀屬于全體業主的資料、財物的,處以五萬元以上二十萬元以下罰款;給業主造成損失的,依法承擔賠償責任。

第一百零五條 違反本條例第八十三條第一款、第八十四條第一款、第八十五條規定,擅自改變共用部位、共用設施用途,擅自挖掘道路、綠地、其他場地,或者擅自利用共用部位、共用設施設備經營的,由區房屋行政主管部門責令限期改正,給予警告,對個人處以一千元以上一萬元以下罰款,對單位處以五萬元以上二十萬元以下罰款。所得收益,用于物業服務區域內共有部分的維修、養護,剩余部分按照業主大會的決定使用。

第一百零六條 違反本條例第八十六條第一款規定,單位或者個人有下列行為之一的,由相關行政管理部門按照下列規定處罰:

(一)有本條例第八十六條第一款第一項規定行為的,由區房屋行政主管部門責令限期改正,處以五萬元以上十萬元以下罰款;

(二)有本條例第八十六條第一款第二項和第五項規定行為的,由城市管理綜合執法部門依照有關法律法規的規定查處;

(三)有本條例第八十六條第一款第三項規定行為的,由區房屋行政主管部門責令限期拆除,并對業主、物業使用人處以一千元以上五千元以下罰款,對裝飾裝修企業處以五千元以上五萬元以下罰款;

(四)有本條例第八十六條第一款第四項規定行為的,由區城市管理綜合執法部門責令限期改正,恢復原狀;逾期未改的,對個人處以一萬元以下罰款;對單位處以十萬元以下罰款;

(五)有本條例第八十六條第一款第六項和第七項規定行為的,由區房屋行政主管部門責令限期改正,恢復原狀,給予警告;對個人可以處以一萬元以下罰款;對單位可以處以二十萬元以下罰款;

(六)有本條例第八十六條第一款第八項至第十四項規定行為的,由相關行政管理部門依法查處。

第一百零七條 違反本條例第八十九條規定,物業服務人或者其工作人員有下列行為之一,由區房屋行政主管部門按照下列規定處罰;給業主、物業使用人、裝飾裝修企業造成損害的,依法承擔賠償責任:

(一)有本條例第八十九條第一項和第二項規定行為的,責令限期改正,沒收違法所得,并處五萬元以上十五萬元以下罰款;

(二)有本條例第八十九條第三項和第四項規定行為的,責令限期改正;逾期未改的,處以二萬元以上五萬元以下罰款。

第一百零八條 違反本條例第九十五條第二款和第三款、第九十六條第三款、第九十七條第一款和第二款規定,未按照規定開立共有資金賬戶或者存放共有資金,未經業主共同決定擅自使用共有資金,未按照規定公開共有資金收支情況,未按照規定答復異議,或者未依法配合審計的,由區房屋行政主管部門責令限期改正,給予警告;逾期未改的,處以十五萬元以上三十萬元以下罰款;給業主造成損失的,依法承擔賠償責任。對業主委員會的罰款由直接負責的業主委員會委員分攤。

違反本條例第九十五條第四款規定,單位或者個人未按照規定設置共有資金會計帳戶,未按照規定保管共有資金會計資料,或者偽造、變造、隱匿、故意銷毀共有資金會計資料的,依照《中華人民共和國會計法》相關規定予以處罰。

違反本條例第九十一條第一款、第九十六條第三款規定,單位或者個人挪用、侵占維修資金或者共有資金的,由區房屋行政主管部門給予警告,沒收違法所得,并處挪用、侵占數額二倍以下罰款;給業主造成損失的,依法承擔賠償責任;構成犯罪的,依法追究刑事責任。


第八章附則


第一百零九條 本條例中下列用語的含義是指:

(一)專有部分,是指具有構造上、利用上的獨立性,能夠明確區分、可以排他使用并且能夠登記成為特定業主所有權的房屋以及車位、攤位等特定空間;

(二)共用部位,是指根據法律、法規和房屋買賣合同,屬于業主共有的部位,一般包括建筑物的基礎、承重結構(包括內外承重墻體、柱、梁、樓板等)、外墻、屋頂等基本結構部分,通道、樓梯、大堂等公共通行部分,電梯井、架空層、避難層、設備層或者設備間等結構部分,綠地、道路、公共場所、物業服務用房等;

(三)共用設施設備,是指根據法律、法規和房屋買賣合同,屬于業主共有的附屬設施設備,一般包括電梯設備、共用供排水設施(包括建筑區劃內共用的管道、管渠、出戶管、接戶井、接駁井、檢查井、水質檢測井、雨水口、泵房、水箱、加壓水泵、閘門井、雨水徑流控制設施、隔油池、沉淀池等供排水設施設備)、公共照明設施(包括照明供電線路、路燈)、安防設施、消防設施、通信設施(包括通信線路、通信管道、通信暗管)、避雷設施、環境衛生設施、燃氣管道、溝渠、池、井、信報箱、宣傳欄等;

(四)物業服務用房,是指用于辦公、值班、保衛的房屋;

(五)共用設施設備用房,是指用于安放供水、排水、供電、消防、通信、網絡等設施設備的房屋;

(六)包干制,是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費,盈余或者虧損均由物業服務企業享有或者承擔的物業服務計費方式;

(七)酬金制,是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業,其余全部用于物業服務合同約定的支出,結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

第一百一十條 本條例自202111日起施行。

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