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會員風采

呂雨華:聚力突破寫字樓物業智慧化難點

作者:呂雨華發布時間:2020-11-02

物業服務在經濟社會各個領域不斷滲透,除了住宅、寫字樓、商業物業,已涉足產業及物流園區、公眾場館、學校、醫院、機關及企事業后勤、部隊營房、交通場站、港口、主題公園等,并且仍在不斷地拓展和延伸。尤其是放管服改革、后勤服務社會化等,為物業企業參與城市空間運營創造市場機會,城市空間運營有望成為物業企業發展的新藍海。

但是原有的城市公共服務社會化往往由多家不同主體共同實施,缺乏統籌管理與業務子系統的整合,運營成本較高,而物業企業可以依托自身平臺及資源渠道優勢,整合諸多專業領域的服務供方,進行集約化管理,為城市及特定區域提供一體化公共服務解決方案。

廣東物業管理行業在發展的浪潮中始終屹立在潮頭,應在商用物業、公共物業智慧服務領域積極研究、規范引導,為引領行業智慧化發展貢獻廣東方案。

趨勢——數字化、智慧化、集約化

非住宅物業服務在業態細分領域的不斷拓展,使物業企業獲得更廣闊市場以及全新服務機會的同時,運營管理的難度和技術要求也顯著增加,早期的單點智能應用已無法滿足全方位全場景的運營需求和用戶體驗需求。運營管理和用戶體驗的需要,加上物聯網、云計算、大數據、5G、AI等的飛速發展,數字化、智慧化已成為非住宅物業服務發展的大趨勢。它是指借助全新的技術應用,將各業務、場景的信息進行優化整合,利用多維度的信息重新建立新的數字化模型,借助AI自適應學習能力,實現從智能感知、智能管理,到正確的自適應思維學習與判斷,對現實情況的全面呈現并作出更加準確的分析預測。

利用數字技術重構物業運營生態系統,驅動組織商業模式創新,在切實滿足用戶需求表達的同時,驅動物業企業服務的數字化變革。而物業企業借助物聯網技術,極大降低以往人為采集數據的不確定性和不準確性,借助大數據云計算的分析邏輯,數據價值挖掘的深度和廣度得到更大的延伸;加上AI讓信息化擁有自學習適應能力,通過數據挖掘自學習,實現精準的預測,作出更為明智、高效的決策,制定全新的物業服務戰略,并不斷創造新模式、新場景,產生更大的價值。

此外,建筑能耗已成為城市總能耗的重要組成部分,中央空調、玻璃幕墻等的普遍使用,寫字樓、商業及公共物業的能耗一直高居不下,為此物業企業需要在建筑的全生命周期,最大限度節約資源、保護環境,減少污染,為用戶提供綠色、生態、舒適的使用空間。

痛點——缺標準、缺整合、缺協同

非住宅物業尤其是公建物業細分業態較多,不同物業類型的業主和用戶的核心需求不同,需求的廣度、深度也有較大差異,導致物業服務內容、項目、流程、標準的差異巨大,由此物業企業應當具備的運營能力、專業人才、專業設備也不盡相同,而且不同企業的做法也存在差異。此外,與住宅物業相比,公建物業推行社會化、專業化、市場化物業管理的時間較短,缺乏專業底蘊的長期積累,導致這些物業的服務標準化程度較低。

商用及公建物業或城市運營的智慧化,是長期的系統工程,難以由單一物業企業獨立完成,需要全業態全產業鏈的智慧化整合與協同并逐步迭代升級。而大多物業企業在信息化平臺建設偏重住宅小區場景的應用,商用及公建物業往往偏重對物的管理,對人的服務缺乏針對性。同時,大多數項目還是停留在智能通行、智能停車等單項(點)的智能產品應用,系統與系統之間存在諸多協同問題,缺乏智慧化的整體解決方案。

綠色物業體現在建筑規劃、設計、施工、運行、維護等全生命過程,綠色物業管理主要作用發生在運行、維護階段。近年物業管理行業在管理節能、技術節能等作出很多的努力,如優化設備運行、合同能源管理等,以及普通照明更換LED燈具、應用變頻設備、無負壓供水等,也積極安裝汽車充電樁等,但是在建筑物供暖、制冷等高能耗領域,由于改造成本高、回收周期長而物業服務合同周期短等原因,導致實施難度大,遇到明顯瓶頸。

設想——搭平臺、定思路、出成果

寫字樓(商業)與公共物業智慧服務專委會將聚合行業各類優勢資源,搭建專業研究與交流的平臺。

首先,發揮省部企業以及相關會員單位的優勢,邀請具有該領域豐富實踐經驗的企業負責人或專業人士加入,同時以專委會作為加強與相關單位交流的紐帶;

其次,設立寫字樓(商業)與公共物業智慧服務類專家庫,尤其是物聯網、大數據、人工智能方面的專家,條件成熟時推行智慧服務專家創新實驗室,不斷豐富研究方法,推動智慧服務的技術和理論創新。

專委會將把握行業發展態勢,契合企業經營管理實際情況,厘清研究思路和研究方法,有計劃地開展業務調研、課題立項、研究交流、試點試行等。如聚焦商用及公共物業管理領域的發展趨勢、共性難點和突破點等,確立年度研究方向和相關研究課題并召開專題研討會,對標桿企業和典型項目進行實地調研,力求在關鍵領域取得突破。

特別指出的是,服務標準化程度低、智慧化服務缺乏互聯互通的整體解決方案,是商用及公建物業服務的主要痛點,研究制定具有實操性、行業級的智慧物業服務系列應用標準、評估標準正當其時,構建智慧服務團體標準,構建互聯互通的數字化平臺整體解決方案。

此外,增進與省內外物業管理專業研究機構、商用及公建物業服務標桿企業的交流,擬優選5家在商用及公共物業智慧服務方面有代表性的物業企業,組織會員單位參觀交流,互幫互助;開展各類專業培訓,推動行業標準及各類專業研究成果的轉化。

(作者是廣東物業管理行業協會副會長兼寫字樓智慧服務專委會主任、長城物業公司聯席總裁)

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